Je hebt plannen voor een aanbouw en die muur van de buren lijkt de handigste plek. Maar
mag dat wel? Wat als die muur niet van jou is? En hoe voorkom je ruzie met de mensen
naast je? Er zijn regels, er zijn uitzonderingen, en er zijn dingen waar je beter vooraf over
nadenkt dan achteraf moet oplossen.
Mag je zomaar tegen de muur van je buren bouwen
De korte versie is nee, meestal niet zonder overleg. De lange versie hangt af van de vraag
waar die muur precies staat. Is het een erfafscheiding die precies op de grens staat, dan heb
je te maken met een gedeelde muur. Zo'n muur is van jullie allebei. In vaktermen heet dat
mandelig.
Maar als de muur net iets over de erfgrens op het perceel van je buren staat, dan is die
muur van hen. In dat geval mag je er niet zomaar iets tegenaan zetten. Ook niet als jij vindt
dat het logisch is. Eigendom is eigendom.
Er is nog een andere situatie. Sommige muren zijn ooit samen gebouwd en onderhouden,
maar zonder dat er duidelijke afspraken op papier staan. Dan begint het al wat vaag te
worden. Daarom is het goed om te checken hoe het juridisch zit voordat je plannen maakt.
En niet pas als de fundering al is gestort.
Mandelig of privé en waarom dat verschil uitmaakt
Mandelig betekent gezamenlijk eigendom. Zo’n muur is van beide partijen. Dat lijkt handig,
maar het betekent ook dat je samen verantwoordelijk bent. Voor onderhoud, voor kosten,
voor schade.
Als de muur privé is, dan ligt de verantwoordelijkheid bij één partij. Maar dan mag je er dus
ook niet zomaar tegenaan bouwen. Je hebt toestemming nodig. En niet mondeling op een
vrijdagmiddag in de voortuin, maar zwart op wit. Want dat voorkomt gezeur als het misgaat.
Een veelgemaakte fout is dat mensen denken dat een schutting of tuinmuur hetzelfde is als
een bouwmuur. Dat is niet zo. Een tuinmuur kun je vervangen zonder dat het effect heeft op
de woning. Maar een scheidingsmuur tussen twee huizen heeft invloed op stabiliteit,
vochtwering en geluidsoverdracht.
Wat je nodig hebt aan toestemming en vergunning
Er zijn twee dingen die vaak door elkaar gehaald worden. Toestemming van de buren en
een vergunning van de gemeente. Het ene gaat over privéafspraken, het andere over
regelgeving.
Een vergunning is in sommige gevallen verplicht. Bijvoorbeeld als je aanbouw hoger is dan
vier meter, als je op de grens bouwt of als het gaat om een voorgevel. Maar zelfs als je geen
vergunning nodig hebt, kan het zijn dat je toch niet mag bouwen omdat je buren geen
toestemming geven.
Bij bouwen tegen hun muur heb je altijd toestemming nodig. Ongeacht de regels van de
gemeente. En dat betekent dus ook dat ze nee mogen zeggen. Zelfs als jij denkt dat het
allemaal wel meevalt.
Bij Prefast regelen we vergunningen via onze vergunningspartner. Toestemming van buren
moet je zelf vragen. Maar we kunnen je wel helpen met een modelovereenkomst om
afspraken vast te leggen.
Wat je technisch niet over het hoofd mag zien
Bouwen tegen een bestaande muur klinkt simpeler dan het is. Er komt meer bij kijken dan
alleen een recht stuk metselwerk.
Fundering bijvoorbeeld. Die moet los van de bestaande woning worden aangelegd. Als dat
niet gebeurt, kan er scheurvorming ontstaan. Of erger.
Een dilatatievoeg is ook nodig. Dat is een open ruimte die ervoor zorgt dat beide gebouwen
onafhankelijk kunnen bewegen. Zonder zo’n voeg ontstaat spanning. En die spanning zoekt
een weg, meestal via een scheur in je nieuwe stucwerk.
Isolatie is een ander punt. Zeker als de muur een scheidingswand is tussen twee woningen.
Geluid en warmte kunnen makkelijk lekken. Je wilt geen gesprek van de buren horen terwijl
jij in je nieuwe aanbouw zit te eten.
Bij Prefast gebruiken we prefab elementen die al rekening houden met dit soort zaken. Onze
prefab aanbouw is opgebouwd uit materialen die goed isoleren en makkelijk aan te passen
zijn aan de situatie op locatie.
Wat kost bouwen tegen een muur van de buren
De kosten lopen uiteen. Reken op bedragen tussen de 35.000 en 55.000 euro, afhankelijk
van de afmetingen, afwerking en locatie. Maar daarbovenop komen soms extra posten.
Bijvoorbeeld extra fundering, bouwkundige opnames van de bestaande muur, of het inhuren
van een jurist als de situatie lastig ligt. Ook zaken als hemelwaterafvoer of aansluiting op de
riolering kunnen complexer zijn dan bij een aanbouw in het vrije veld.
Daarom is het handig om vooraf een berekening te maken. Met onze kosten calculator krijg
je snel inzicht in wat jouw plannen ongeveer gaan kosten.
Voorkom gedoe met buren en advocaten
De meeste burenruzies ontstaan niet door de bouw zelf, maar door verwachtingen. Iemand
denkt dat hij inspraak heeft, terwijl dat niet zo is. Of iemand dacht dat er iets was
afgesproken, maar dat blijkt toch anders te zijn.
Leg afspraken vast. Op papier. Niet omdat je elkaar niet vertrouwt, maar juist om die band
goed te houden. Het voorkomt misverstanden.
Een bouwjurist vertelde ooit dat bijna alle conflicten te maken hebben met communicatie. Hij
zei letterlijk: “Het begint altijd met een onschuldig gesprekje aan het tuinhek. En eindigt
soms voor de rechter.” Zo ver hoeft het niet te komen.
Gebruik een modelovereenkomst. Zet erin wie waarvoor verantwoordelijk is. Spreek af wie
de schade betaalt als er iets misgaat. En zorg dat beide partijen tekenen voordat er
gebouwd wordt.
Tips
Een paar lessen uit de praktijk, van aannemers die dit vaker doen dan ze lief is:
- Gebruik altijd een dilatatievoeg. Hoe klein de aanbouw ook is.
- Check vooraf of de muur geen spouw heeft met oude isolatie die je beschadigt.
- Laat een bouwkundige kijken naar de staat van de bestaande muur.
- Zorg dat de aansluiting waterdicht is. Dat betekent ook goed lood en juiste dakrand.
- Bedenk waar het regenwater heen gaat. Je mag het niet zomaar op het erf van de buren laten lopen.
- Werk netjes af, ook aan de kant van de buren. Je woont er nog naast.
Checklist voor wie echt gaat bouwen
Handig om te printen. Of gewoon even doorlopen als je twijfelt.
- Kadastercheck doen
- Eigendom muur vaststellen
- Buren informeren
- Schriftelijke toestemming regelen
- Bouwtekening laten maken
- Vergunning aanvragen indien nodig
- Dilatatie en fundering inplannen
- Aansluiting dak en waterafvoer checken
- Isolatie kiezen
- Bouwdatum afstemmen
Uiteraard is dit een bekend terrein voor onze adviseurs en zij denken dan ook met je mee.
Heb je vragen of twijfels, neem vrijblijvend contact met ons op of plan een bezoek. De koffie
staat voor je klaar!
